La scelta di concedere in locazione un immobile è molto comune. Infatti, se sei proprietario di un secondo appartamento oltre a quello in cui abiti, la decisione di lasciarlo libero comporterebbe soltanto delle spese (Imu, oneri condominiali, ecc). Per questa ragione, trovato l’inquilino e firmato il contratto, consegni il bene al conduttore, augurandoti che tutto vada per il meglio.

Purtroppo, però, capita di trovare degli affittuari poco attenti agli obblighi contrattuali. Non mi riferisco a quelli che non pagano regolarmente l’affitto, ma a alle persone che considerano l’immobile in locazione come un bene dove sarebbe possibile fare qualsiasi cosa.

In tali circostanze, è frequente che l’appartamento venga riconsegnato in pessime condizioni. Si tratta di un evento non certo irrilevante, vista la responsabilità del conduttore in caso di danni alla cosa locata.

Sugli obblighi del conduttore sulla cosa locata

In base a quanto afferma il codice civile, la manutenzione straordinaria dell’immobile concesso in locazione e, pertanto, il mantenimento del buono stato manutentivo del bene, spettano al proprietario. Invece, all’inquilino competono le piccole riparazioni e, cioè, la cosiddetta manutenzione ordinaria.

Sull’inquilino, inoltre, incombe il doveroso obbligo di riconsegnare l’appartamento in affitto nello stesso stato in cui lo ha ricevuto inizialmente, senza essere responsabile per l’ordinario stato di usura del bene, ad esempio, deterioratosi nella tinteggiatura, per il normale decorso del tempo.

Il conduttore, quindi, deve essere custode diligente dell’immobile, limitandosi ad utilizzarlo secondo sue caratteristiche e senza determinarne alcun degrado che vada oltre il suo normale uso.

Ciò vale, di regola, anche per i danni determinati dai propri ospiti e da coloro che praticano l’immobile, visto che sull’inquilino grava un obbligo di vigilanza e una presunzione di responsabilità, superabile solo a certe condizioni «L’art. 1588 (coordinato con l’art. 1218) cod. civ., in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile con la dimostrazione che il conduttore abbia adempiuto agli obblighi di custodia a suo carico con la diligenza richiesta dal caso concreto, e che sia stata identificata in modo positivo la causa dell’incendio ed essa non sia a lui imputabile.

Non attiene al contenuto della prova liberatoria, invece, ai fini della liberazione dalla responsabilità contrattuale del conduttore verso il locatore per i danni subiti o perimento della cosa locata, l’individuazione dei soggetti in concreto responsabili dell’incendio stesso (Cass. Sez. 3 Sentenza n. 15721/2015)».

Pertanto, appare naturale che un immobile, vistosamente danneggiato per colpa del conduttore, sia inaccettabile e che determini per l’inquilino una responsabilità a titolo di risarcimento.

Danni alla riconsegna dell’immobile: conseguenze

Nel rapporto di locazione, la resa dei conti avviene alla riconsegna dell’immobile. È questo, infatti, il momento in cui il locatore accerta la presenza di eventuali danni alla cosa locata. Si tratta di una circostanza non priva di conseguenze per il conduttore come è, pacificamente, ricavabile dal vigente codice civile «Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto (Art. 1590 cod. civ.)».

In particolare, l’inquilino è chiamato a risarcire e rimborsare:

i danni alla cosa locata;
i canoni di locazione per il periodo in cui è stato necessario provvedere alla sua ristrutturazione e/o riparazione;
il maggior danno, se provato dal locatore.

Le conseguenze appena descritte trovano fondamento nella pacifica opinione giurisprudenziale. Ad esempio: «qualora, in violazione dell’art. 1590 cod. civ., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori” (Cass. Sez. 3 Sentenza n. 6596 del 07/03/2019 – Sez. 3, Sentenza n. 13222 del 31/05/2010, Rv. 613318 – 01; nello stesso senso, Sez. 3, Sentenza n. 19202 del 21/09/2011, Rv. 619263 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 6417 del 01/07/1998, Rv. 516843 – 01)».

In particolare, l’obbligo di rimborsare i canoni di locazione per il tempo necessario alla riparazione dei danni alla cosa locata deriva, per analogia, dall’applicazione dell’art. 1591 c.c. “secondo un principio generalissimo – codificato dall’art. 1591 c.c. – “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto, fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”.

È palese, pertanto (…), che ogniqualvolta il locatore per fatto del conduttore non può disporre della cosa locata, lo stesso ha diritto a conseguire “il corrispettivo convenuto”, nonché eventuali danni, ulteriori, ove ne dimostri l’esistenza.

Sempre al riguardo – inoltre – non può tacersi che si ha “mancata disponibilità” della cosa locata non solo (…) allorché, scaduto il termine per la restituzione il conduttore non vi provveda, ma anche tutte le volte in cui, per fatto imputabile al conduttore, il locatore non può trarre, dalla cosa, alcun vantaggio, come – ad esempio, nell’ipotesi in cui l’immobile presenti, alla riconsegna [e quindi dopo la restituzione, eventualmente ritardata a norma dell’art. 1591 c.c.] danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, con conseguente sua inutilizzabilità per tutto il periodo per il quale si protraggono i lavori di ripristino (Cass. Sez. 3 Sentenza n. 6596 del 07/03/2019)”.

Cauzione locazione: può essere trattenuta per danni?

La cauzione prevista alla stipula del contratto di locazione ed incassata dal proprietario, in genere, ha la funzione di compensare i canoni non percepiti dal locatore. Non può, invece, essere trattenuta per i danni, eventualmente, arrecati alla cosa locata dal conduttore, a meno che il locatore, con apposita domanda giudiziale, dimostri la sussistenza dei medesimi.

Cosa accade se l’inquilino danneggia l’immobile preso in locazione? Anche in questo caso, è la giurisprudenza della Cassazione a giustificare questo ragionamento, affermando che “il diritto alla restituzione del deposito cauzionale sorge per effetto della cessazione del rapporto locativo e del rilascio dell’immobile locato, non richiedendo invece necessariamente, con rilievo condizionante, l’accertamento dell’insussistenza di danni ovvero della infondatezza di eventuali pretese risarcitorie del locatore; per converso l’esistenza di eventuali danni può solo essere dedotta a fondamento di domanda riconvenzionale risarcitoria, nel rispetto dei termini processuali dettati a pena di decadenza, ma non può invece la loro semplice allegazione considerarsi quale mera difesa volta a negare la sussistenza del fatto costitutivo del credito restitutorio (Cass. Sez. 3 Sentenza n. 18069 del 05/07/2019)”.

Pertanto, al momento della riconsegna dell’immobile, qualora dovesse riscontrare dei danni risarcibili, per trattenere il deposito in suo possesso, il proprietario non potrebbe limitarsi ad invocare i medesimi, ma dovrebbe necessariamente avviare un accertamento giudiziale dei propri diritti.

In caso contrario il locatore, dovrebbe restituire la cauzione “Dall’evidenziata funzione del deposito cauzionale è stato poi desunto, in materia di locazione, che l’obbligazione del locatore di restituirlo sorge al termine della locazione, non appena sia avvenuto il rilascio dell’immobile locato, di talché, ove l’accipiens invece lo trattenga, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione (cfr. Cass. 15/10/2002, n. 14655)”.

L’Istat ha pubblicato l’indice di riferimento di febbraio 2022 per aggiornare il canone di locazione. Vediamo qual è e come si calcola l’adeguamento Istat del canone di locazione.

Per adeguare il canone di locazione si utilizza l’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi..

Per il periodo di riferimento di ottobre 2021, l’indice è il seguente:

Indice generale FOI 108,8

Variazione % rispetto al mese precedente  +1,0

Variazione % rispetto allo stesso mese dell’anno precedente  +5,6

Variazione % rispetto allo stesso mese di due anni precedenti +6,1

Come si calcola

• L’adeguamento Istat va calcolato in misura del 75% o del 100% della variazione dei prezzi al consumo. Nei contratti 4+4 abbiamo un rialzo non superiore al 100%, mentre nei locali commerciali 6+6 si può applicare la rivalutazione al 75% o quella al 100%.

 

• L’adeguamento si calcola in base all’indice Istat di inflazione e come riferimento si prende il più recente disponibile (di solito si tratta di uno di circa due mesi fa).

 

• La rivalutazione dovrà essere applicata al mese successivo a quello della scadenza annuale. Una volta identificato il tasso applicato, ogni anno andremo ad applicare come rivalutazione la variazione del mese di riferimento rispetto allo stesso mese dell’anno precedente.

 

• Individuato il tasso di variazione (ad esempio il 2%) si applicherà il 75% o il 100% della stessa come rivalutazione del canone dell’anno scorso. Il calcolo sarà quindi il seguente: canone annuale *indice Istat*75/100, questa sarà la rivalutazione annuale da ripartire sulle dodici mensilità.

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

• Attenzione: è possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.
  In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Chi può scegliere la cedolare secca

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Locazioni brevi

Può optare per la cedolare secca al 21% anche chi si avvale del regime delle locazioni brevi.
Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. A esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.
Dal 2021 l’applicabilità è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.

Per quali immobili

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

L’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è del 21%.

Quali inquilini

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, salvo quanto previsto per i locali commerciali classificati nella categoria C1 (novità introdotta dalle legge di bilancio 2019 –comma 59 dell’articolo 1 della legge n. 145 del 30 dicembre 2018 – pdf).

L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

Quanto dura l’opzione

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.

Quanto si paga

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E’ prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

• nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia
• nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

 

Effetti della cedolare sul reddito

Il reddito assoggettato a cedolare:

• è escluso dal reddito complessivo
• sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni

il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).